10 % Mehrwertsteuer auf Ferienvillen: Wird Mallorca teurer?

Ab dem 1. Dezember 2026 gilt in Spanien für die Vermietung einer möblierten Wohnung oder eines Hauses an denselben Gast für höchstens 30 Nächte eine Mehrwertsteuer von 10 %, geregelt im Real Decreto-ley 29/2026 (Dekret mit Gesetzeskraft). Ob Ihre Villa dadurch mehr kostet, hängt vom Anbieter ab, und wie stark sich die Preise auf den Balearen bewegen, kann derzeit niemand sagen.

Kurz gesagt

• Die 10 % Mehrwertsteuer gelten ab 1. Dezember 2026 für Aufenthalte von höchstens 30 Nächten in möblierten Unterkünften (RDL 29/2026, Art. 7).
• Eigentümer oder Anbieter berechnen und führen die Steuer ab. Ob sie den Betrag auf Ihren Preis aufschlagen oder selbst tragen, regelt das Dekret nicht.
• Es gibt noch keine amtlichen Preisdaten, jede Prognose ist eine Vermutung.
• Haben Sie vor dem 1. Dezember gebucht, gibt das Gesetz keine klare Antwort, ob Mehrwertsteuer nachträglich aufgeschlagen werden darf. Lesen Sie Ihre Bestätigung und fragen Sie schriftlich nach.
• Eine Nachricht, die Sie auffordert, „jetzt die zusätzlichen 10 % zu zahlen“, und zwar auf ein neues Konto, ist ein Warnsignal.

Was ist die neue Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen in Spanien?

Bisher war die Vermietung einer möblierten Wohnung ohne die für die Hotellerie typischen Zusatzleistungen in Spanien in der Regel als Wohnraumvermietung von der Mehrwertsteuer (IVA) befreit. Das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober 2026 ändert das. Artikel 7 passt Artikel 20.Uno.23 des Mehrwertsteuergesetzes (Ley 37/1992) an: Die Befreiung erfasst möblierte Wohnungen und Häuser nicht mehr, wenn sie für höchstens 30 Nächte an denselben Mieter vergeben werden. Der Steuersatz stammt aus Artikel 91 desselben Gesetzes, der Hotelleistungen bereits mit 10 % besteuert und nun auch diese Vermietungen nennt. Den Text finden Sie im Boletín Oficial del Estado, und auch die verständliche Mitteilung der Regierung spricht von einer Mehrwertsteuer von 10 %.

Was ist betroffen, was nicht?

Für Gäste zählen drei Punkte.

• Möblierte Unterkunft. Eine Villa, Wohnung oder ein Haus, das möbliert ist.
• Höchstens 30 Nächte. Das Dekret zählt Nächte je Mieter, nicht 30 Nächte pro Jahr, wie manche Presseberichte schreiben. Der BOE-Text spricht von „noches“ und „un mismo arrendatario“ (demselben Mieter).
• Nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers. Wohnt der Eigentümer selbst dort, bleibt die Vermietung befreit.

Aufenthalte von mehr als 30 Nächten ohne die für die Hotellerie typischen Zusatzleistungen bleiben befreit. Vermietungen mit den für die Hotellerie typischen Zusatzleistungen wurden schon bisher mit 10 % besteuert, für sie ändert sich nichts.

Hotels berechnen auf die Übernachtung bereits 10 % Mehrwertsteuer. Kurzzeitvermietungen werden damit gleich besteuert.

Wie aufeinanderfolgende oder aufgeteilte Buchungen desselben Gastes zählen, regelt der Dekrettext nicht, und eine amtliche Auslegung fanden wir nicht.

Wird Mallorca teurer? Steigen die Preise auf den Balearen?

Das kann derzeit niemand sagen. Wir haben seit der Ankündigung keine amtlichen Daten zu Preisen für Ferienvermietung auf Ibiza, Mallorca, Menorca oder Formentera gefunden, und die Regel gilt erst ab dem 1. Dezember. Jeder genannte Prozentsatz ist eine Prognose.

Sicher ist nur die Mechanik.

• Die Mehrwertsteuer berechnet das Unternehmen, Sie zahlen sie nicht direkt an den Staat. Eigentümer oder Anbieter sind steuerpflichtig und müssen die Steuer nach Artikel 88 des Mehrwertsteuergesetzes auf der Rechnung gesondert ausweisen und weiterberechnen.
• Der Preis, den Sie sehen, kann sich ändern oder auch nicht. Entweder schlägt der Eigentümer 10 % auf einen Nettopreis auf, dann wird aus einem Aufenthalt für 2.000 Euro einer für 2.200 Euro. Oder die Mehrwertsteuer gilt als Teil des Preises: Bleibt der Gästepreis bei 2.000 Euro, behandelt der Eigentümer ihn als Bruttopreis, und als Nettoerlös bleiben rund 1.818 Euro.
• Vorsteuerabzug. Eigentümer können nun die Vorsteuer auf Kosten wie Reinigung oder Provisionen grundsätzlich abziehen (Artikel 94). Nach Aussage des Habtur-Präsidenten mildert das die Belastung teilweise.

Zum Angebot: Das Decreto Ley 4/2025 der Balearenregierung verbietet auf den Inseln neue touristische Plätze in Mehrfamilienhäusern. Neue Plätze sind nur über Tausch und einen Übergangspool möglich. Villen sind Einfamilienhäuser und fallen nicht unter dieses Wohnungsverbot, es begrenzt also vor allem Wohnungen. Das ist Kontext und keine Prognose für Villenpreise.

Zur Größenordnung: Das Statistikinstitut zählte für Mai 2026 21.304 Ferienwohnungen auf den Balearen.

Eine Branchenstimme, ausdrücklich zugeordnet: Der Präsident des Ferienhausverbands Habtur sagte am 9. Oktober in der Presse der Balearen, die Eigentümer müssten die 10 % bei bereits vereinbarten Preisen selbst tragen.

Ich habe schon gebucht (2026 oder 2027): Kann der Preis steigen?

Hier ist die Antwort am unklarsten, und VillaVerify kann Ihnen nicht sagen, ob Sie zahlen müssen.

Was das Gesetz sagt:

• Der angezeigte Preis muss Steuern enthalten. Das Verbraucherrecht (Real Decreto Legislativo 1/2007, kurz TRLGDCU) verlangt in Angeboten den vollständigen Endpreis inklusive Steuern (Art. 20.1.c), vor Vertragsschluss den Gesamtpreis mit allen Steuern (Art. 60.2.c) und bei Fernabsatzverträgen wie Online-Buchungen den Gesamtpreis einschließlich Steuern und Gebühren (Art. 97.1.e).
• Preiserhöhungsklauseln werden kontrolliert. Artikel 85.10 nennt als missbräuchlich Klauseln, die dem Unternehmen erlauben, den Endpreis ohne objektive Gründe über den vereinbarten Preis anzuheben, ohne dem Verbraucher ein Rücktrittsrecht zu geben, falls der Endpreis erheblich höher ausfällt.
• Das Mehrwertsteuergesetz geht in die andere Richtung. Artikel 88 der Ley 37/1992 besagt, dass der Steuerpflichtige die Steuer weiterberechnen muss und der Empfänger sie unabhängig von vertraglichen Abreden tragen muss, sofern die Weiterberechnung dem Mehrwertsteuergesetz folgt. Ebenfalls steht dort, dass der Empfänger die Steuer nicht vor deren Fälligkeit tragen muss.

Das Dekret enthält keine Übergangsregel für Buchungen vor dem 1. Dezember. Eine amtliche Auslegung, ein Gerichtsurteil oder eine Stellungnahme einer Verbraucherbehörde dazu, ob Mehrwertsteuer auf einen früher vereinbarten Preis aufgeschlagen werden darf, haben wir nicht gefunden. Ob ein Angebot von beispielsweise 5.000 Euro für den Sommer 2027 als Preis inklusive Mehrwertsteuer gilt, hängt vom Wortlaut Ihres Vertrags und Ihrer Bestätigung ab. Wir können weder sagen, dass Sie einen Aufschlag verweigern dürfen, noch dass Sie ihn zahlen müssen.

Das können Sie tun:

1. Suchen Sie in Vertrag und Bestätigung nach Begriffen wie „Steuern inbegriffen“ oder „IVA“.
2. Fragen Sie den Anbieter schriftlich, was im Preis enthalten ist und ob Mehrwertsteuer aufgeschlagen wird.
3. Verlangen Sie eine Rechnung, auf der die Mehrwertsteuer gesondert ausgewiesen ist.
4. Bewahren Sie die Antwort und jede Nachricht auf.

Bleibt die Antwort unklar, nutzen Sie das Streitverfahren der Plattform oder wenden Sie sich an eine Verbraucherbehörde.

Könnte eine Nachricht „10 % Mehrwertsteuer jetzt nachzahlen“ Betrug sein?

Dieser Abschnitt ist die Einschätzung von VillaVerify. Wir haben keine amtliche Warnung von Polizei, Verbraucherstellen oder der Cybersicherheitsbehörde zu Betrug mit dieser Steueränderung gefunden und behaupten auch nicht, dass es eine gibt.

Die Änderung ist real: Ein seriöser Anbieter kann nach der Mehrwertsteuer fragen, ein Betrüger die Nachricht ebenso leicht nachahmen. Behandeln Sie diese Punkte als Warnsignale:

• Eine Nachricht, die Sie auffordert, „jetzt die zusätzlichen 10 % zu zahlen“, sonst werde die Buchung storniert.
• Die Bitte, Geld auf ein neues oder anderes Konto zu überweisen als das in Ihrem Vertrag.

Prüfen Sie vor jeder Zahlung, ob die Nachricht wirklich von dem Unternehmen stammt, bei dem Sie gebucht haben. Nutzen Sie dafür die Kontaktdaten aus Ihrer ursprünglichen Bestätigung und nicht die aus der Nachricht. Zahlen Sie nur auf ein Konto dieses Unternehmens oder über die Plattform. Prüfen Sie den Anbieter im Verzeichnis „Anbieter“ oder mit dem Check auf der Startseite (Reiter „Lizenznummer prüfen“ oder „Inserat-URL prüfen“), und lesen Sie unseren Leitfaden, wie Sie Betrug vermeiden. Wirkt etwas verdächtig, melden Sie es VillaVerify.

Die automatischen Prüfungen von VillaVerify können falsch liegen. Ein Ergebnis ist ein Baustein, kein Urteil.

Ist das Gesetz zur 10 % Mehrwertsteuer endgültig?

Das Dekret ist in Kraft, und die Mehrwertsteuer gilt ab dem 1. Dezember. Es wurde am 7. Oktober 2026 veröffentlicht, und die Diputación Permanente des Kongresses hat es am 12. November 2026 bestätigt (convalidado), wie die BOE-Resolution vom 13. November zeigt. Presseberichten zufolge stimmten 35 zu 34.

Die Cortes sind aufgelöst, eine Wahl ist für den 29. November 2026 angesetzt, und die neuen Kammern treten am 23. Dezember zusammen. Laut Presseberichten hat der Vorsitzende des Partido Popular, Alberto Núñez Feijóo, erklärt, das Wohnungsdekret werde aufgehoben, falls seine Partei eine Regierung bildet. Eine Aussage speziell zur Mehrwertsteuer auf touristische Vermietung haben wir nicht gefunden. Eine künftige Regierung könnte die Regel ändern, heute aber gilt sie ab dem 1. Dezember.

Ändert sich die Touristensteuer (Ecotasa) auf den Balearen?

Die Ecotasa ist eine eigene Steuer, und das RDL 29/2026 ändert sie nicht und erwähnt sie nicht. Der offizielle Rechner der Balearenregierung (die Seite ist auf Englisch) führt die Sätze der Ecotasa mit dem Zusatz „+10% VAT (not included)“. Ob auf die Ecotasa bei einem Villenaufenthalt Mehrwertsteuer anfällt, dazu haben wir keine steuerliche Auskunft speziell für die Balearen gefunden. Lassen Sie sich die Aufschlüsselung deshalb schriftlich geben.

Häufige Fragen

Gibt es Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen in Spanien?

Ab dem 1. Dezember 2026 ja, für die meisten Vermietungen von Villen und Wohnungen mit höchstens 30 Nächten: 10 % Mehrwertsteuer nach RDL 29/2026. Aufenthalte über 30 Nächte und die selbst bewohnte Wohnung des Eigentümers liegen außerhalb der Regel.

Wird Mallorca durch die 10 % Mehrwertsteuer teurer?

Möglich, aber amtliche Daten gibt es noch nicht. Der Anbieter kann die 10 % aufschlagen oder selbst tragen. Vergleichen Sie vor der Buchung den Gesamtpreis inklusive Steuern.

Muss ich Mehrwertsteuer auf eine Villa zahlen, die ich vor dem 1. Dezember gebucht habe?

Dazu gibt es keine offizielle Auskunft. Das Dekret hat keine Übergangsregel. Prüfen Sie Ihren Vertrag, fragen Sie den Anbieter schriftlich, was im Preis enthalten ist, und bewahren Sie die Antwort auf.

Gilt die 10 % Mehrwertsteuer auch auf Ibiza und Mallorca?

Ja. Es ist eine spanische Mehrwertsteuerregel für das ganze Land und gilt damit ab dem 1. Dezember 2026 auf den gesamten Balearen (Ibiza, Mallorca, Menorca und Formentera).

Zahlen Aufenthalte über 30 Nächte Mehrwertsteuer?

Nein. Nach dem Dekret bleibt die Vermietung an denselben Mieter für mehr als 30 Nächte ohne die für die Hotellerie typischen Zusatzleistungen befreit.

Gilt die Grenze von 30 Nächten pro Jahr oder pro Aufenthalt?

Pro Aufenthalt. Der BOE-Text spricht von Nächten für denselben Mieter, nicht von Nächten pro Jahr.

Bevor Sie Geld überweisen

Unsere automatischen Prüfungen können falsch liegen, nutzen Sie sie deshalb zusammen mit Ihren eigenen Kontrollen, etwa den Schritten in 5 Schritte vor der Buchung. Wie VillaVerify arbeitet, erklärt die Charta. Dieser Ratgeber ist keine Steuer- oder Rechtsberatung.